ワンルームマンション投資で儲かった人は一人も見たことがない。と主張する不動産Gメン。
ワンルームでうまくいっていると考えてる私としては見過ごせない事態です。
いったいどのような主張なのでしょうか。
Gメンの主張
1. 都心ではない物件
神奈川とか千葉とか埼玉まで入って都心と言っている。
都心とは東京都の中心のこと。
2. 月々手出しして購入
都心とは名ばかりの板橋の物件で毎月３万円のCF。
たった毎月３万円払うだけで不動産が手に入ると書いているが３５年で１４００万も払う。
そして、３５年後の板橋の物件価値って？
3. 数字を見たら費用対効果が合わない
利回りは６％以下はダメ。新宿のど真ん中や明治神宮の目の前なら４％でもOK。
数字で考えたら買うべきではない。
「ワンルームマンション投資は絶対するな！」と強い口調ですが、めちゃめちゃ真っ当なことを仰っています。
上のフレーズもあまりにも騙される人が多いから注意喚起で仰っているのだと思います。
他の動画もサラリーマン投資家にとって役に立つ話が多いのでおすすめです。
私の物件紹介
お前は本当にうまく言って言うのか？
どんな目線で投資してるの？
と言われそうなので整理します。
つまり、Gメンが言う本当の都心で条件がいいワンルームを探し回っています。
具体的には下記のような物件を所有しています。
時代が違うと言われそうなので3つ紹介します。
購入価格3500万円(頭金100万)
- 家賃17万円
- CF 5万
- 表面=5.76%
- 実質=4.90%
- 現実=4.47%(諸経費、固都税込み、空室率は含まない)
2023年同等物件の成約価格5000万円前後
購入価格2700万円(頭金300万)
- 家賃12.4万円
- CF 2万
- 表面=5.5%
- 実質=4.5%
- 現実=4.2%(諸経費0、固都税込み、空室率は含まない)
2023年同等物件の成約価格3500万円前後
購入価格2050万円(頭金70万)
- 家賃8.8万円
- CF -0.3万(月2000円プラスだが固都税でマイナスへ)
- 表面=5%
- 実質=4.1%
- 現実=3.5%(諸経費、固都税込み、空室率は含まない)
- 2023年同等物件の成約価格2500万円前後
2023年同等物件の成約価格3500万円前後
最後の物件が所有物件の中で一番良くないものになります。
①に関しては今売ればおそらく税引き前でトータル3000万円弱、
②に関しては1000万円、③に関しては300万円程プラスになると想定しています。
コミュニティのメンバーが購入した物件
コミュニティ内で何度もシミュレーションの勉強をみんなでしています。
その結果、さまざまな物件に対して数学的に目利きできるようになります。
私と同じ目線で物件を探した結果、下記のような物件を購入されていました。
購入価格2500万円(頭金70万)
- 家賃11.5万円
- CF 1.5万(固都税考慮)
- 表面=5.5%
- 実質=4.5%以上
2023年同等物件の成約価格2900万円前後
こう言う物件が買えるようになります。といコミュニティではなく、
サラリーマン投資家視点で勉強して投資戦闘力を上げるためのコミュニティを運営しています。
興味のある方はお問い合わせください。
【参考】
国土交通省 土地総合情報システム Land General Information System (mlit.go.jp)
